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Qu'est-ce que l'audit énergétique ?

L'audit énergétique, appelé également bilan thermique, est une des nombreux diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente ou la location. Jusqu'ici réservée aux locaux à usage professionnel, elle est désormais démocratisée aux particuliers depuis 2018. En effet, dans le cadre de la lutte des émissions de gaz à effet de serre, le gouvernement l'a incluse dans la loi climat et résilience du 22 août 2021. Il s'agit d'une expertise approfondie d'un bâtiment et de ses composants:

• analyse des matériaux utilisés pour la construction
• l'état de l'isolation thermique à l'instant T ainsi que son efficacité et la présence de déperdition de chaleur
• les équipements utilisés dans le bien pour la production d'eau chaude sanitaire et les autres énergies

Lors de son intervention, le professionnel inspecte plusieurs zones d'un bien pour repérer les ponts thermiques. Il s'agit d'endroits de déperdition de chaleur, qui s'évacue par l'extérieur du fait d'une mauvaise isolation. Les ponts thermiques peuvent représenter jusqu'à 30 % de la perte de chaleur au sein d'un logement ! Ce qui se fait ressentir lors de la période hivernale où la facture énergétique devient plus élevée. Les zones où l'on peut potentiellement trouver des ponts thermiques sont:

• la toiture
• les sols
• les murs
• les fenêtres

Avec l'ensemble de ces éléments, le professionnel en charge de cette expertise établi une estimation précise de la consommation énergétique annuelle. Et de ce fait, les divers travaux possibles pour renforcer la performance énergétique si cette dernière est mauvaise. L'objectif de cette expertise est ainsi de planifier et mettre en place un plan de travaux précis pour améliorer l'étiquette énergie du bien.

Qu'il s'agisse d'un local à usage d'habitation ou commercial, un bien qui est performant sur le plan énergétique prend davantage de valeur face à un qui l'est moins. Pour la vente de locaux commerciaux, l'ADEME met à disposition un cahier des charges à respecter pour les professionnels.

Attention, il faut distinguer deux types d'audit : l'audit obligatoire et l'audit incitatif ! Il existe aujourd'hui une confusion entre les deux du fait du manque d'informations à ce sujet pour les professionnels du secteur. Le premier est défini par deux textes de lois publiés dans le Journal Officiel en 2022, conformes à des textes émis par la DHUP en février:

• le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit obligatoire
• l'arrêté du 4 mai 2022 qui stipule le contenu de l'audit réglementaire pour la France Métropolitaine

Il équivaut ainsi à la nouvelle réforme dont on entend de plus en plus parler dans le secteur de l'immobilier. Pour des raisons de conformités avec le nouveau DPE sorti le 1er juillet 2021, les techniciens devront appliquer la méthode de calcul 3CL v2021. Cet audit obligatoire a été développé afin d'aider les propriétaires de bien à décrocher l'étiquette B de performance énergétique sur l'échelle du DPE. Il concerne uniquement les ventes immobilières de bien pour donner une idée aux acquéreurs de l'état énergétique du bien s'ils devaient le mettre en location à l'instant T. Une vente au 1er avril 2023 doit donc impérativement comprendre cette expertise.

Cette nouvelle expertise pourra être réalisée par des entreprises qualifiées RGE (Responsable Garant Environnement) ainsi que les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE. Jusqu'à maintenant, l'audit incitatif de 2018 était uniquement réalisable par les entreprises labellisées RGE dans les maisons individuelles (décret 2018-416 du 30 mai 2018). L'objectif de cette expertise était d'inciter les ménages à entamer des travaux de rénovation grâce aux diverses aides financières comme MaPrimeRénov'.

Le lancement de l'audit réglementaire au 1er avril 2023 constitue dans le calendrier gouvernemental la phase transitoire. Cette dernière durera jusqu'au 1er janvier 2024 avec l'entrée d'un nouveau dispositif qui consistera à unifier les deux audits. Cela permettra ainsi une simplification d'obtention des aides financières pour les travaux de rénovation énergétique.

Bon à savoir

Selon l'article 2. - I de l'arrêté du 4 mai 2022, les diagnostiqueurs certifiés pourront se baser sur les DPE 2021 réalisés comme base de l'audit obligatoire dans les maisons individuelles. Ce qui doit être pris avec du recul car il en va de la responsabilité des professionnels. Un diagnostic de performance énergétique erroné peut ainsi avoir de lourdes conséquences.

Qui est concerné ?

Les professionnels et à partir du 1er avril 2023 les propriétaires de passoires thermiques pour la mise en location à destination des particuliers. Soit:

• les appartements
• les maisons individuelles
• les bâtiments à usage commercial

Qui peut faire l'audit énergétique ?

À l'instant T, les bureaux d'étude thermique sont les acteurs principaux à réaliser cette expertise. Ils disposent de la qualification OPQIBI 1905 ou 1911 selon s'ils interviennent en copropriété verticale ou maisons individuelles.

Les diagnostiqueurs immobiliers sont également aptes à intervenir dès lors qu'ils disposent la certification adéquate.

Tous les diagnostiqueurs de DIEGO DIAGNOSTIC sont certifiés !

Quel intérêt de faire un audit énergétique ?

Le bilan thermique est issu de la volonté du gouvernement de faire face aux émissions de gaz à effet de serre sur le parc immobilier. Il suit la réforme du nouveau DPE du 1er juillet 2021, qui a changé la méthode de calcul et le classement des étiquettes énergies. Ce dernier s'est durci, afin de mieux définir les passoires thermiques. Il s'agit des logements les plus énergivores sur le marché, avec des pertes énergétiques importantes qui ont un impact négatif sur les factures. Et la surconsommation de certaines énergies comme le gaz a également des conséquences sur les émissions de CO2 dans l'air.

Sur le classement des étiquettes énergies, les passoires thermiques entrent dans la catégorie des logements qui émettent plus de 450 kWh/m2/an et plus de 100 kq eq CO2/m2/an. Avec cette réforme, une interdiction à la mise en location a été instaurée pour inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Voici le calendrier qui a été décidé par le Parlement:

• Depuis 2021, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent plus augmenter les loyers entre deux locataires
• Au 1er avril 2023, les propriétaires qui souhaitent mettre en vente leur logement devront réaliser l'audit énergétique
• Dès 2023, interdiction des pires logements énergivores à la location
• Dès 2025, interdiction à la location des logements classés G et expertise thermique obligatoire pour les logements étiquetés E
• Dès 2028, les logements étiquetés F ne pourront plus être loués

Le gouvernement souhaite ainsi que le parc immobilier français soit composé uniquement de logements entre A et D à partir de 2034.

Bon à savoir

On compte aujourd'hui pas moins de 4.8 millions de passoires thermiques sur le parc immobilier français, chiffre bien supérieur aux estimations qui avaient été données. Cela représente 17% des logements habitables sur le territoire. 14% des Français déclarent avoir froid dans leur logement durant la période hivernale.

Quelle différence avec le DPE ?

L'audit énergie est une expertise en complément avec le diagnostic de performance énergétique (DPE), mais qui sont toutefois très distinctes. Le DPE fait partie de la liste des différents diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et la location immobilière et reste incontournable. En termes de technicité, le DPE reste plus limité que l'audit qui est beaucoup plus poussé et a un champ d'action plus large.

Le propriétaire trouvera sur un DPE un résumé sur les données de la consommation énergétique globale ainsi que les GES émises. Tandis que dans un rapport d'audit, ce dernier recevra des propositions détaillées et chiffrées pour des travaux. Ces propositions se basent également sur l'utilisation du bien au quotidien des habitants ainsi que leur comportement.

Quand réaliser un audit énergétique ?

L'expertise thermique n'est pas nouvelle, et même obligatoire pour les locaux d'entreprises depuis de nombreuses années. Pour les locaux professionnels, l'article 40 de la loi DDADUE du 16 juillet 2013 stipule que l'expertise doit être mise à jour tous les 4 ans. La première échéance ayant été fixée au 5 décembre 2015.

Vient ensuite les copropriétés composées de plus de 50 lots et construites avant 2001 qui ont l'obligation de réaliser cet audit avec la loi n°2009-967 du 3 août 2009. Il est ainsi présenté à l'ensemble des copropriétaires lors de l'Assemblée Générale. Sont particulièrement concernées les copropriétés dont les logements sont équipés d'un système de chauffage ou de refroidissement collectif.

Le décret du 31 mai 2018 indique les exigences que doivent respecter les professionnels afin qu'ils puissent exercer:

• avoir suivi une formation minimale de 4 jours
• devoir justifier d'une expérience dans le domaine de l'expertise
• doit disposer d'un matériel adéquat pour intervenir

Comment se fait un audit énergétique ?

La réalisation de l'audit thermique par le professionnel certifié se déroule en 3 temps :

• la visite du professionnel au domicile
• analyse des relevés de consommation
• remise du rapport avec un plan détaillé de travaux à envisager

Dans un premier temps, le prestataire chargé de réaliser l'audit énergétique collecte toutes les informations nécessaires pour élaborer des mesures d'amélioration. Ce temps d'échange permet à l'auditeur de déterminer les attentes de performance du commanditaire et de comprendre comment le bâtiment lui-même consomme de l'énergie, ainsi que ses occupants pour son utilisation.

Des experts analysent le bâtiment, effectuent des mesures et enregistrent tous les indicateurs permettant d'analyser la consommation d'énergie.
Après la récolte des informations nécessaires sur le bâtiment et son utilisation, vient la phase d'analyse. Le technicien mène des recherches approfondies en comparant les données réelles de consommation d'énergie avec les projets des auditeurs et/ou les réglementations liées à la transition énergétique.

Une fois l'analyse terminée, des experts procèdeant à une évaluation précise du bâtiment afin que les principales sources de consommation d'énergie, ainsi que chaque perte d'énergie, puissent être identifiées et classées par importance. Il s'appuiera sur cette étude thermique pour proposer au cabinet d'audit un plan d'optimisation de la performance énergétique.

Le plan d'action comprend un ensemble d'options d'amélioration à soumettre au cabinet d'audit mandaté sous la forme d'un rapport. Il permet aux cabinets d'audit de planifier des actions pour réaliser des économies d'énergie.

Enfin, lors de la phase de propositions, le professionnel développe chaque proposition en tenant compte de plusieurs critères :

• les souhaits du propriétaire indiqués lors de la première phase
• les relevés de mesures réalisés durant l'intervention
• les résultats obtenus durant les analyses

Bon à savoir

Il est fortement conseillé de préparer un certain nombre de documents à l'avance pour faciliter l'intervention du technicien : documents liés à la construction du logement, factures d'énergie, catégorie de chauffage ainsi que des plans du bien.

Travaux audit obligatoire

Dans le cadre de l'audit obligatoire du 1er avril 2023, le technicien sera amené à conseiller rigoureusement le propriétaire en limitant ses recommandations de travaux. En effet, l'article 3 de l'arrêté du 4 mai 2022 précise que 2 recommandations à chaque audit est l'idéal, dont une avec étapes et une autre sans. La DHUP confirme que si l'audit a une étiquette différente de celle du DPE, c'est cette dernière qui prime pour la vente. Cette différence vient essentiellement des moteurs de calcul et des éditeurs.

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