Présenté comme un tableau, il contient les informations suivantes :

• • L’identification de l’immeuble
• • La division de l’immeuble en lots, ainsi que la numérotation de chaque lot
• • La description des lots
• • La quote-part des parties communes

En plus de ces éléments, le technicien fournit un plan détaillé pour chaque lot de la résidence.

Parfois, les lots d’immeuble peuvent subir des modifications. Si tel est le cas, il faut mettre à jour le diagnostic descriptif. Plusieurs types de modifications peuvent se présenter :

• • La division ou la réunion d’un lot (partie commune et privative)
• • La transformation d’une partie commune en partie privative ou inversement
• • Le rehaussement par le propriétaire du dernier étage dans une copropriété verticale
• • La cession du droit de surélévation à un tiers

Tous les copropriétaires sont concernés par la transformation des lots. C'est le cas si la modification affecte l’ensemble des millièmes des parties communes. Cela peut signifier qu’un propriétaire a touché aux combles pour augmenter le volume de son appartement par exemple. Voici plusieurs cas où il est possible d'entreprendre une modification de l'EDD :

• • lors de la division ou de la réunion d'un lot qui comprend parties privatives et parties communes
• • lors de la transformation de parties communes en parties privatives ou vice-versa
• • le rehaussement du dernier étage dans une copropriété verticale par le propriétaire
• • la cession à un tiers du droit de surélévation d'un lot

Pour modifier l’expertise, il faut d'abord contacter un géomètre certifié pour qu’il effectue les modifications. Il sera ensuite soumis au vote lors d’une assemblée générale. Concernant le vote, il s’agit d’une double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

Une fois l’état modificatif voté, un notaire se chargera de publier le nouvel état descriptif à la publicité foncière.

Un seul copropriétaire est concerné par la transformation des lots. Il s'agit du cas où la modification du bâti ne concerne qu'un seul propriétaire. Alors la quote-part reste inchangée.

Dans le cadre d’une réunion ou division de lots, il faudra modifier le rapport de division. Mais ici, il suffira de demander au notaire de faire un acte modificatif. Nul besoin de faire appel à un géomètre ! Tout comme le premier cas, le notaire publiera le nouvel état descriptif à la publicité foncière.

Bon à savoir

Lorsque l'état descriptif de division est inclus dans le règlement de la copropriété, la modification du document doit être soumise au vote majoritaire de l'Assemblée Générale. Tout projet de modification doit être annexé à une conocation d' l'AG.

La durée de validité de l’EDD diffère des autres diagnostics immobiliers obligatoires. Alors que certains peuvent être valable jusqu’à 10 ans, l’EDD n’a pas véritablement de date d’invalidité. En effet, ce rapport est valable jusqu’à la modification du bâtiment. Tant que les parties communes ou l’un des lots n’est pas touché, l’état en cours perdure.

Bien qu’il s’agisse d’un document important, le règlement de copropriété prime sur l’état descriptif de division.

La jurisprudence a parfois du mal à définir son rôle contractuel ou non. Voici deux exemples de cas relevé :

• • L’EDD est une convention entre copropriétaire, ce qui donne à ce rapport une valeur contractuelle. Point relevé par la Cour de cassation, Chambre Civile du 15 mai 1973.
• • S’il est dressé pour le seul besoin de la publicité foncière, alors qu’il n’a pas de valeur contractuelle. Point relevé par la Cour de cassation, Chambre Civile du 8 juillet 1992.

La jurisprudence semble dire qu'à tous égards, la clause de copropriété est supérieure à un état descriptif de division. Il s'agit tout de même d'un document important, surtout en l'absence de clauses de copropriété. Il peut aussi servir de preuve pour déterminer l'usage du terrain.

Depuis, la Cour de cassation a un peu précisé les choses dans un arrêt du 6 juillet 2017. Il stipule que le statut de division descriptive doit être pris en compte dès lors que le statut de copropriété lui a donné valeur contractuelle. Ce document peut également être consulté, par exemple, en cas de litige sur le partage de la copropriété ou la nature de la parcelle.